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新城控股(601155)2020年2月销售数据点评:疫情影响销售走弱 拿地扩张成本优化

事件:

    3 月6 日,新城控股公布2 月销售数据,2 月公司实现签约金额55.2 亿元,同比-56.5%;实现签约面积43.2 万平方米,同比-64.5%。

    点评:

    2 月销售55 亿、同比-57%,1-2 月167 亿、同比-29%,疫情下销售走弱2 月公司签约金额55.2 亿,环比-50.7%、同比-56.5%;签约面积43.2 万平米,环比-59.2%、同比-64.5%,表现优于重点跟踪45 城成交面积同比-71.8%;销售均价12,773 元/平米,环比+20.8%、同比+22.4%。1-2 月,公司累计签约金额167.2亿元,同比-29.3%,较前值-31.6pct,累计销售金额克尔瑞排名继续稳居第八;累计签约面积149.1 万平米,同比-31.8%,较前值-41.1pct;累计销售均价11,213元/平米,同比+3.6%。受新冠疫情持续影响,2 月市场成交大幅下滑。鉴于公司土储以长三角区域为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值仍较充裕并且自19 年4 季度以来重启拿地,在购房需求只是延后并非消失下,预计公司20 年销售将继续保持平稳。

    2 月拿地170 万方、拿地/销售面积比396%,综合体项目助力低成本扩张2 月公司在天津、泰安、保山等3 城共新增3 个项目,新增建面171.0 万方,同比+132.9%;对应地价20.7 亿元,同比-22.1%;拿地额占比销售额37.4%,较上月+23.5pct;拿地面积占比销售面积395.8%,较上月+233.5pct;拿地权益95.6%,较上月+22.3pct,平均楼面价1,208 元/平米,同比-66.5%,主要源于泰安和保山项目属于商业综合体项目,楼面价较低。1-2 月,公司共新增建面342.9 万方,同比-36.4%;对应总地价36.3 亿元,同比-77.7%;拿地额占比销售额21.7%,较上年的24.7%下降3.0pct;平均楼面价1,058 元/平米,较上年-65.6%,拿地均价占比销售均价9.4%,较19 年-18.2pct,拿地成本继续优化。

    投资建议:疫情影响销售走弱,拿地扩张成本优化,维持“强推”评级住宅开发方面,公司销售保持稳增,土储依然丰富,并近期拿地逐渐恢复;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,进一步承诺19/20/21 年投资性房地产租管费收入不低于40/60/90 亿元,并且19 年实现租管费收入41.1 亿,超额完成计划103%;此外,公司推出新激励方案,要求19/20/21 扣非归母业绩增速20%/42%/29%,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。我们维持公司19-21 年每股盈利预测分别为5.58、7.94、10.25 元,对应19/20 年PE 分别仅6.1/4.3 倍,同时鉴于公司商业地产的先发优势、新激励的高业绩承诺、销售持续快增以及融资、拿地逐渐恢复,维持目标价47.64 元,维持“强推”评级。

    风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

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